Wolfram Pfreundschuh (11.07.08)

 

Systematische Entmietung -
wie das Privat-Equity-Kapital den Wohnungsmarkt abgrast

 

Inflationäre Weltwirtschaft

An der Börse ist es nun heraus, was die amerikanischen Notenbank errechnet hat: Die Geldwertvernichtung, welche geplatzte Kredite in der Finanz- und Immobilienkrise betrieben haben, beläuft sich auf 1.600 Milliarden Dollar. Das schockiert nicht nur die Geldbesitzer, sondern die ganze Weltpolitik, denn Geldwertvernichtung ist das, was am meisten gefürchtet wird. Wenn entwertetes Geld nicht durch neue Werte ersetzt wird, bedeutet sie Inflation. Und bei einer stagnierenden Wirtschaft erscheint das Schreckgespenst der Wirtschaftspolitik vor Augen: Die Stagflation, das Ende der Geldwirtschaft. Inflationieren die Geldwerte und stagniert zugleich die Wirtschaft durch unabsetzbare Produkte, dann bricht der ganze Wirtschaftskreislauf zusammen.

Die Geldwertverluste durch kaputte Kredite und durch Insolvenzen hat die Finanzwirtschaft ins Trudeln gebracht. In der Welt des fiktiven Kapitals, die doch so dringend nach verwertbaren Geldanlagen sucht, schwindet die Hoffnung auf reale Erfolgschancen, der Verwertungsdruck steigt (1).

1.600 Milliarden Doller sind also kaputtgegangen - so, als hätte sie jemand einfach verbrannt. Wenn man sich das genauer vorstellen will: Es wäre ein 800 Kilometer hoher Turm aus aufeinander geschichteten 1000-Dollarscheine gewesen. Um diesen Betrag blieben alle Geldwerte, also der Stoff, aus dem das Kapital besteht, gemindert – wenn er nicht durch neue Wertsubstanzen ausgeglichen wird. Aber solche Substanz erbringt kein Anteilschein und keine Geldnote, repräsentiert sich darin doch nur ein wirtschaftliches Quantum, ein quantitatives Verhältnis von Werten. Wertsubstanz hat letztlich nur das, was die Menschen zum Leben brauchen. Und das ist eben nicht eigentlich Geld, sondern Nahrung, Kleidung, Wohnung, Kommunikation, Verkehr usw.

Ist Geld vernichtet, so muss sich das Kapital eine Wertdeckung durch Verschärfung des Wertentzugs aus dem Geld der normalen Leute zu verschaffen. Es geht hier also nicht um die unmittelbare Wertschöpfung durch Verwertung von Arbeitskraft, sondern um Wertschöpfung aus dem Lebenserhalt, aus der Reproduktion der Menschen – also: Um Wertschöpfung durch Minderung des Lebensstandards. Da dieser Lebensstandard aus vergangener Arbeit entstanden war, kann man auch sagen, dass es sich um eine Verwertung im Nachhinein des Arbeitsprozesses handelt, um eine rekursive Ausbeutung der Menschen. In der derzeitigen Krisenphase des Kapitalismus ist diese in den reichen Ländern die vorherrschende Form der Ausbeutung. Sie findet allgemein durch Verteuerung des Lebens statt und durch Minderung der Leistung hierfür z.B. durch Senkung der Sozialleistungen, Minderung der kulturellen Verhältnisse, durch Verteuerung der Energiepreise und durch Auspressung von Mieten, die ihren Standard zunehmend nach oben verschieben.

Das geht durch Politik, die sich ausschließlich als ökonomische Notwendigkeit begründet, vor allem durch Steuer- und Geldpolitik, also durch Gesetze und Regelwerke der Geldanlage und –Verteilung. Diese ja auch ansonsten den wesentlichen Gehalt der Staatspolitik aus. Aus ökonomischer Machtpolitik, also aus politischer Ökonomie ergeben sich ja die meisten wirtschaftlichen Regularien, besonders die Absicherung der Weltwährungssystem, die Bindung des Ölpreises an die Dollarwährung und die Rückversicherung der Weltwirtschaft an den Dollar, einem Wertmonopol, das die Probleme der US-Wirtschaft unmittelbar zum Problem der Weltwirtschaft werden lässt. Alleine schon durch die rasante Erhöhung des Ölpreises deckt die US-Wirtschaft einen großen Teil ihrer Verluste, denn indem sie relativ wertlose Dollar zur Begleichung der Ölförderung eintauscht und austauscht, kassiert sie Werte aus den Ländern, die damit bezahlen müssen. Das sind allgemeine Beziehungen in der Geldpolitik, wie sie die Wirtschaftpolitik tagtäglich betreibt, durch Gesetze ermöglicht und durch Banken realisiert.

Wie aber sieht das nun konkret aus? Es kommt doch niemand daher und erpresst die Menschen um ihr Vermögen, so, als hätte er eine Waffe zu Händen, mit der er sie bedrohen könnte. Im praktischen Leben findet doch alles nur in einem Tauschhandel zwischen Geld und Gut statt und regelt sich über den Preis, der sich angeblich durch Angebot und Nachfrage bestimmen soll.

Schon in den gewöhnlichen Mietverhältnissen gab es keinen Austausch von Leistungen, sondern lediglich die Bewertung eines Besitzes, der längst kein Arbeitsprodukt mehr darstellt, wie er es vielleicht kurz nach dem Neubau noch war. Miete ist eine Form der Grundrente, in der sich vor allem rentiert, was den Grund bewertet, also der Verkehrswert, der im Laufe der Geschichte an Ort und Stelle entstanden war – nicht durch Leistungen des Hausbesitzers sondern aus der Entwicklung kommunaler Gegebenheiten. Das private Recht, über diesen Besitz zu verfügen, stellt sich als Macht dar, durch welche Mietpreise sich bestimmen und entwickeln. Und die Macht dieses Besitzstandes wird staatlich enorm gefördert, ist er doch zugleich auch eine der Grundlagen der staatlichen Rechtssicherheit. Solcher Besitz wird selbst staatlich subventioniert und zu einen großen Teil schon durch Steuergelder gesellschaftlich finanziert, bevor er privat vermarktet wird. Sowohl Privatbesitzer wie auch Immobilienfonds wissen das zu schätzen.

Die Verwertung der Wertdifferenzen

Jetzt ist solcher Besitz auch in den Fokus einer Finanzspekulation geraten, die solche Substanz vor allem zu ihrer eigenen Wertbesicherung verwendet, wie das längst schon die Banken und Versicherungen taten. Aber aus diesem Blickwinkel geht es nicht mehr um die Vermarktung der Gebrauchswerte von Haus, Grund und Boden, sondern um die Vermarktung des Besitzes selbst. Es ist eine neue Kapitalform, die man Privat Equity nennt und von großen Banken ausgelobt wird. Es besteht nicht mehr wirklich aus Kapital, also nicht als Geld, das in eine Produktion als Investition vorgeschossen wird, sondern aus Krediten, aus ungebundenem Kapital, das als bloße Schuldverpflichtung weitergereicht wird, um Geld so zu verwerten, dass hohe Erträge sowohl für den Schuldner als auch für die Gläubigerbank herauskommen. Es ist dies das probate Mittel des fiktiven Kapitals, Werte jenseits der Produktionsstätten des Werts dort noch zu erheischen, wo es die Wertlage von Immobilien oder Betrieben durch Verkauf möglich macht.  Solches Kapital verkehrt nicht unbedingt auf dem Aktienmarkt. Es wird an kleine Firmen oder Einzelpersonen vergeben, die allein durch hohe Verpflichtung, meist Zinsen um die 18 % p.a., das sogenannte Risiko kompensieren. Es wird auf sehr persönlicher Ebene vergeben weil es nur durch persönliches Engagement wirksam werden kann, also von Personen umgesetzt wird, die ohne irgendwelche Skrupel Verkäufe durchsetzen können, die lediglich vorhandene Lebenssubstanz abgrasen, um diese als Wert für ihr Kapital einzuziehen. Es sind dies keine Manager, sondern neue Typen von Kapitalagenten, der äußerst risikobereit sind und sich in kurzer Zeit sehr hohe Erträge durch das Abgrasen vorhandener Infrastruktur versprechen. Sie verwerten vor allem die Wertunterschiede verschiedener Lebenslagen, insbesonders verschiedener Wohnlagen. Dabei wird viel Leben zunichte, teils durch daraus erfolgende Verwahrlosungen, Erkrankungen oder auch Selbsttötungen.

Ich will das an folgendem Beispiel illustrieren, das nur eins von vielem ist, was hier in Deutschland geschieht. Es handelt sich um einen Häuserkomplex, der im April 2007 von einem Finanzakteur für 4,6 Millionen Euro gekauft wurde, und der hierfür ohne irgendeine Eigenbeteiligung einen Kredit über 5,5 Millionen Euro von einer Bank bekommen hatte, der wiederum mit 18 % Zins pro Jahr besichert wurde. Das ist der Betrag, der vom Gebäudewert an die Bank übergeht, wenn die jährliche Zins- und Kreditrückzahlung in Verzug ist. Mit dem vorhandenen Geld wurde das Haus nun mit Balkonen und neuen Fenstern und Verputzen aufgemotzt, sprich modernisiert, so dass schon im Juni diesen Jahres der Neubesitzer mit einer doppelten Mieterhöhung an die Mieter herangetreten ist. Sie sollen jährlich 11% der von ihnen nicht erwünschten Modernisierung abzahlen und zugleich die höchstmögliche Mieterhöhung von 30% akzeptieren. Für manche ist das eine Mieterhöhung um 40%, die sie nicht mehr tragen können. Sie müssen ausziehen und werden zum Teil zum Sozialfall. So funktioniert ganz allgemein, was heute unter Gentrifizierung verstanden wird.

Der Wert von Infrastruktur

Die Entmietung hat eine eigentümliche Systematik, die sich im Wertverhältnis von Immobilien begründet. Der Wert von Grund und Boden, aus dem sich der Verkehrswert der Immobilien ergibt, hängt von der wirtschaftlichen Lage der Häuser ab, also von dem, was dort aus der Reproduktion der Menschen und Betriebe zu holen ist. Wie die Wirtschaftslage, so wächst dieser Wert analog dem Mehrwert, den die Wirtschaftsgüter darstellen. Und dieser realisiert sich nicht nur in der Veräußerung eines Mehrprodukts, sondern vor allem in der Form von Pacht und Mietzins und Gebühren für Energie, Verkehr und Lizenzen. Deshalb verändern sich diese Werte ständig und es gibt im Maß des Wertwachstums in einer bestimmten Gegend auch Wertverschiebungen auf dem Imobilienmarkt. So haben dann die Häuser, welche von einzelnen Hauseigentümer traditionell verwaltet werden, oft einen höheren Wert, als ihn die durch die bisherige Vermietung erbrachten Einkünfte darstellen, wie sie in längerfristigen Mietverträgen ausgehandelt sind. Von daher konkurriert der Verkaufswert mit dem Wert, der durch Mieteinnahmen unter dieser Bedingung erreichbar ist. Solche Häuser werden „optimaler“ verwertet, wenn sie nach Kapitalrendite verkauft und ihrem Verkehrswert entsprechend aufgemotzt, also meist auch einer anderen Gesellschaftsschicht zugeführt werden. Daher dienen sie besonders auch kurzfristigen Kapitalinteressen, eben dem der Private Equity oder auch den Investment-Fonts, die das Haus in Einzelwohnungen filetieren. Der Verkaufserlös dieser Wohnungen hängt aber sehr davon ab, ob sie vermietet sind und durch entsprechende Verträge sozusagen noch veralteten Wertverhältnissen entsprechen müssen. Eine unvermietete Wohnung ist meist ein Drittel oder Viertel wertvoller als eine vermietete. Von daher besteht ein hochgradiges Interesse nach Auflösung der bisherigen Mietverhältnisse seitens des neuen Hausbesitzers. Es muss lediglich ein gesetzlich möglicher Rahmen gefunden werden, der die Entmietung der Mieter betreibt. Und der steckt schon allein in der nun möglichen Mieterhöhungen.

Der Gesetzgeber hat es wegen der Wertveränderungen bei Immobilien nämlich erlaubt, die Aufwertung der Häuser als Modernisierungsmaßnahme den noch eingemieteten Bewohnern anzurechnen. So kommt es, dass diese die Wertsteigerung zu jährlich 11 % mitfinanzieren müssen, solange sie darin wohnen bleiben. Nach 9 Jahren wäre sie dann von ihnen gänzlich finanziert, wenn sie die Mieterhöhungen solange durchhalten. Die Mieter werden also gezwungen, das Wertwachstum mit zu finanzieren oder auszuziehen. Sie sind in die Pflicht des Wertwachstums gestellt, ohne dass für sie eine wirklich beanspruchte Leistung erbracht werden muss. Und genau dies wird zu ihrem Schicksal, wenn sie dem nicht nachkommen können, sei es durch Begleichung von Mieterhöhungen oder der erhöhten Bankzinsen, wie es bei der US-Imobilienkrise der Fall war. Der Kreis kann sich soweit zu einem Teufelskreis verfestigen, dass die Häuser gerade durch ihren Verkehrswert nicht mehr bewohnt werden können, weil niemand das Geld hat, solche Zinsen zu bezahlen. In den USA stehen inzwischen ganze Stadtviertel leer und werden auch noch von vagabundierenden Plünderern befallen, die Einrichtungen, Leitungen und dergl. rausreißen und die ganze Gegend kriminalisieren und jedwede soziale Beziehung auflösen.

Eigentlich ist es auch nach einfacher Wirtschaftslogik ein Unding, wenn die Kommunen zusehen müssen, wie sich die Lebensgrundlagen in ihrem Gebiet verteuern, damit Spekulanten ihre sogenannten Gewinne privat abziehen können, deren Werte nur durch das soziale und wirtschaftliche Leben dort entstanden waren. Natürlich registrieren auch die Kommunen den Wertentzug als eklatanten Eingriff in ihren Lebenskreislauf, oft auch als Entzug an Infrastruktur. Es wäre doch einfach, sich durch Gesetze oder Verordnungen dagegen zu wehren.

Neue Gesetzgebungen für die Strukturverwertung

Solange der Staat noch als Institution einer bürgerlicher Politik funktionierte, als politisches Gesamtinteresse des nationalen Kapitals, war es eine seiner wichtigsten außenpolitischen Aufgaben, die Nationalwirtschaft vor derlei Selbstzerstörung zu schützen. Er sollte ja der Garant für die nationale Wirtschaftsfunktionalität sein, was ihm abverlangte, die Reproduktion der Bevölkerung und der Unternehmen sicher zu stellen und Abwanderung des strukturellen Vermögens zu verhindern. Doch gegen Gesetze,welche die Verwertung der sozialen Infrastrukturen verhindern könnten, gibt es nun große Widerstände in der Politik, die sich immer deutlicher als Agentur einer politischen Ökonomie der Weltwirtschaft des fiktiven Kapitals herausstellt: Als Staatsagentur einer Politik der Gesetzgebung, die sich der Politik der ganz großen Wirtschaftsinteressen unterworfen hat. Der Nationalstaat selbst steht durch seine Schuldenlast ihnen gegenüber in der Schuld. Das im Staat formalisierte Gemeinwesen wird daher auch ganz offen bedrängt von der Politik des Geldes und der Finanzwirtschaft. Das über die konkreten Interessen der Kommunen und Regionen gestellte Problem besteht also darin, dass Investitionen überhaupt nötig seien, weil fremdes Privatkapital angezogen werden müsse, um die eigene Wirtschaft zu beschleunigen – nicht, weil bestimmte wirtschaftliche Initiativen erwünscht wären, sondern weil die in der Wirtschaft selbst entstandenen Probleme wie Arbeitslosigkeit, Unterdeckung des Staatshaushalts, kommunale und staatliche Verschuldung usw. nur noch durch potenzierte Wirtschaftskraft lösbar erscheinen – und die Fähigkeit hierzu wird ausschließlich dem Kapital zugesprochen, dem Privatvermögen an großen Geldsummen, das sich vorwiegend auf dem Finanzmarkt nicht nur in Join-Venture Fonds oder Private-Equitie tummelt, sondern seit der Gesetzesnovelle des deutschen Bundestags vom 23. März 2007 auch durch die Real Estate Investment Trusts im Ganzen, kurz: REITs. Das ist der Sammelbegriff für alle Gesellschaften, welche die Verwertungsgeschäfte mit Infrastrukturen - insbesondere mit Immobilien - betreiben.

Ein REIT ist eine Kapitalgesellschaft, deren Hauptgeschäftsfeld darin besteht, Immobilien zu besitzen und/oder zu verwalten. Auch Gesellschaften, die Immobilien finanzieren, können ein REIT sein. Sie erzielen ihre Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung eigener Immobilien und Grundstücke, aus Zinsgewinnen sowie aus Gewinnen bei der Veräußerung von Immobilien. Ihr Vermögen besteht überwiegend aus Immobilien, Beteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften und Hypothekarkrediten. Ihre Gewinnausschüttungen sind steuerfrei und werden lediglich als Dividende  dort versteuert, wo der Anteilseigner registriert ist oder sich registrieren lässt. Seit dem 1. Januar 2007 sind damit in Deutschland die steuerbegünstigten Immobilien-Aktiengesellschaften zulässig.

Es zeigt sich, wie das Problem der Kommune gegenüber solchem Kapital nur verschärft, wie ganze Stadtteile ihre sozialen Bindungskräfte verlieren und Wohnblöcke ausbluten, weil durch kurzfristige Geldspekulation aus Mietwohnungen für Geldbesitzer gemacht werden – und das wiederum hoch subventioniert durch Zuschüsse und Steuererleichterungen. In der Kommune ist das noch augenfällig. Aber was hier noch klar und deutlich vor Augen steht, entschwindet im politischen Dschungel der höheren Politik mit dem Blick auf die Verschuldungslast, die das Kapital dem Staat aufgebürdet hat und zugleich durch Investition zu lösen verspricht. Die Kommunen stehen finanzpolitisch im Widerspruch zur allgemeinen Politik des Geldes, die vorwiegend der Besicherung einer inflationären Weltwirtschaft Folge leistet. Die legalen Steuertricks zur Kapitalisierung des Wohnungsmarktes führen dazu, das nach Anwendung dirilierende fiktive Kapital wieder zu erden.

Das hat dazu geführt, dass sich die Legislative selbst danach ausgerichtet hat, die Bedürfnisse des Kapitals nach rekursiver Wertschöpfung zu befriedigen. Was den Menschen an Wohnmöglichkeiten und Steuergeldern genommen wird, ist daher durch einschlägige Gesetzgebung auch vorgegeben. Es ist nicht so, dass es niemand hätte wissen können. In der Auseinandersetzung über die Entscheidungsgrundlagen zur Einführung der Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITs) hat es als einzige Partei die LINKE überdeutlich formuliert:

„Die Einführung von REITs in Deutschland ist mit erheblichen Nachteilen für den Mietwohnungsmarkt und für Kommunen verbunden.

Das Vorhaben der Bundesregierung stellt eine erneute Anpassung an Renditeforderungen internationaler Finanzkapitale mit Hilfe von Steuererleichterungen dar.

(aus dem Antrag vom 17.1.2007 „ Neue Steuervergünstigungen und Gewinnverlagerungen in das Ausland verhindern – REITs in Deutschland nicht einführen“ – Drucksache des Bundestags)

Die ganze Ausrichtung der Politik auf den Weltmarkt ist in eine Spirale der Selbstausbeutung gelangt, die denen, die das Gemeinwesen angeblich bilden, die Souveränen der Politik, zur Schlachtbank des Kapitals getrieben werden, dem sie ihre Lebenszusammenhänge zu opfern haben. Sie müssen nicht nur die Modernisierung ihrer Wohnungen bezahlen, durch die diese hochwertig verkauft und ihnen dann genommen werden, sondern auch noch die Steuern und Sozialabgaben, die zunehmend nur noch im Sinne der globalen Finanzwirtschaft abgeführt und entgolten werden. Das staatliche Prinzip ist paradoxerweise zum Prinzip einer weltweiten Privatwirtschaft geworden, das durch den Staat gegen seine Bürger gerichtet wird – im Großen wie im Kleinen. Man sieht es nicht nur an der Übereignung von Staatsunternehmungen an privatwirtschaftlich orientierte Konzerne, sondern auch schon an der Subventionierung des Wohneigentums: Das Privateigentum an Wohnung wird weit besser subventioniert, wie das genossenschaftliche Eigentum an Wohnung.

Dagegen kann man einiges tun. Allerdings verlangt dies, dass der vermeintliche Souverän auch wirklich souverän wird. Erich Kästner hat es mal recht gut formuliert: „Was auch immer geschieht: Nie dürft ihr so tief sinken, von dem Kakao, durch den man euch zieht, auch noch zu trinken.“

Siehe hierzu auch den Artikel zum Wohnen von Claus Schreer.

Fußnote:

(1) Derweil purzeln daher auch die Aktienkurse, verschlechtern sich die Wirtschaftsprognosen und verschärfen sich die Rationalisierungen, sprich Kündigungen. Siemens muss schon wieder 17.000 Arbeitsplätze vernichten, um seinen Börsenwert zu halten. Und um den geht es überall, denn er ist das Lockmittel für die Aktienspekulation, durch das sich die meisten Konzerne bestimmen lassen. Obwohl der deutsche Außenhandel noch boomt erweist die Logik des tendenziellen Falls der Profitrate eine grundlegende Verwertungskrise, die sich in ihrem Verlauf nur noch schwer leugnen lässt.